Captura do Valor da Terra, Soluções para Cidades Inteligentes e PPPs

Ontem, dentre os excelentes painéis do Congresso Smart Cities, tivemos um excelente debate sobre instrumentos de Captura da Valorização da Terra urbana e PPPs. Contribuições valiosas dos Professores Claudia Acosta e Carlos Leite, destacando a valorização imobiliária como decorrência dos investimentos na qualidade urbana, o Secretário de PPP da Bahia e Coordenador Nacional da Rede PPP, Rogério Princhak, o Diretor da SP Parcerias, Sergio Lopes Cabral e o Secretário de Finanças de Mogi das Cruzes, Aurílio Caiado, tratando sobre limites e potencialidades para a utilização dos instrumentos de captura da valorização da terra para financiar PPPs e projetos urbanos. Conclusão de que, apesar das limitações, estes instrumentos tem grande potencial de aumentar a autonomia financeira dos Municípios para investir na qualidade urbana.

Captura do Valor da Terra, Soluções Smart City e PPP

As soluções Smart City oferecem muitas oportunidades para tornar nossas cidades inteligentes e sustentáveis. No entanto, as administrações locais enfrentam limitações em termos de capacidade de investimento.

Via de regra, qualificar o espaço urbano e tornar as cidades inteligentes e sustentáveis gera atratividade e valorização imobiliária.

Como as administrações locais podem, ao mesmo tempo, promover esta transformação e capturar parte deste valor gerado para financiar os investimentos necessários?

Esse será o tema central do Painel “Captura do Valor da Terra, Soluções para Cidades Inteligentes e PPP”, que ocorrerá no dia 17/4, das 11:30 as 13h, como parte da programação do Congresso Smart City, no Expor Center Norte, em São Paulo, entre os dias 16 e 18 de abril de 2018.

No Brasil, a imensa maioria dos municípios depende de transferências de recursos financeiros dos estados e da união.

No entanto, desde a aprovação do Estatuto das Cidades (lei 10.257/2001) há vários instrumentos que permitem aos municípios capturar parte da valorização da terra urbana, tais como:

  • IPTU
  • IPTU Progressivo
  • Contribuição de Melhoria
  • Outorga Onerosa
  • Desapropriação
  • Direito de Preempção
  • Consórcio Imobiliário
  • Reajuste de Terras
  • Prestações Urbanísticas
  • Concessão Urbanística
  • Mais Valia e Mais Valerá
  • Operação Urbana Consorciada

Além de poder representar importante incremento de receitas municipais, eles servem também como ferramentas de planejamento urbano, induzindo a geração de um ciclo de sustentabilidade tanto do ponto de vista urbanístico, quanto financeiro, reduzindo a dependência dos Municípios e viabilizando investimentos de longo prazo, por meio de Parcerias Público – Privadas. No entanto, fora o IPTU, os demais instrumentos de Captura da Valorização da Terra instituídos pelo Estatuto da Cidade são muito pouco utilizados. Sem falar no potencial de aproveitamento das terras públicas.

Terei o prazer de moderar o debate com alguns dos melhores especialistas do país para tratar dos diferentes aspectos envolvidos neste tema. Bruno Aurélio, Doutor em Direto Administrativo, da Tauil & Chequer Advogados, Carlos Leite, Urbanista, Professor, Universidade Presbiteriana Mackenzie, Grupo Pesquisa Instrumentos Urbanos Inovadores, Diretor, Stuchi & Leite Projetos & Consultoria em Desenvolvimento Urbano, Danilo Igliori, Professor de Economia USP, Chairman do DATA-Zap, Sergio Lopes Cabral, Economista, Diretor SP Parceiras, Prefeitura de São Paulo, Rogério Princhak, Engenheiro, Titular da Secretaria Executiva das PPP do Governo do Estado da Bahia, Coordenador Nacional da RedePPP e Luciana Freitas de Oliveira, Superintendente Nacional de Inteligência Corporativa e Estratégia da Caixa (a confirmar).

Como combinar instrumentos urbanísticos para a produção de uma cidade inclusiva e sustentável e valorização imobiliária?

Qual a relação entre investimento em infraestrutura e serviços urbanos e valorização imobiliária.

Como é possível utilizar instrumentos de captura de valorização da Terra (terras e/ou imóveis, cepacs e outorgas onerosas) para lastrear contratos de PPP?

Quais os limites e oportunidades da aplicação desses instrumentos na perspectiva do poder público e do setor privado?

Estas são algumas das questões a serem debatidas pelo Painel.

Pessoalmente, vejo este como um tema de grande relevância, num momento em que a capacidade de investimento público está bastante limitada, sobretudo para os municípios. Nesse sentido, chamar atenção para essa alternativa que está, institucionalmente, ao alcance das administrações municipais é fundamental para contribuir para tornar nossas cidades inteligentes e sustentáveis.

Land Value Capture, Urban Regeneration and Social Inclusion

This week I am participating in the World Bank Conference on Land and. In the two panels that I’ve spoken, I’ve highlighted some core ideas about Land Value Capture for Urban Regeneration and Social Inclusion process towards building sustainable cities.

Long Term Urban Improvement Program increases real estate value, allowing the application of LVC instruments. These must be taken as financing tool and urban policy instrument at same time. In a scenario of an increasing demand for urban infrastructure and services, it can improve local administrations planning and investment capacity.

For that some aspects are fundamental:

  • A Long Term Urban Strategy Transformation view
  • The dedicated entity to assure the focused implementation
  • Strong Government commitment in the beginning
  • Strong communication strategy
  • Dialogue capacity
  • Technical capacity – time for preparation
  • Build an environment for investment
  • Balance the urban objectives and financial gains
  • Promote Quick wins
  • Culture and heritage elements appreciation are adding value components for urban regeneration
  • Social Inclusion is fundamental to promote mixed use and integration
  • It is fundamental to work on the subjective dimension – enhancing self-esteem and belonging – for bringing people on board
  • Social inclusion strategy strengths Urban Regeneration Program towards sustainable urban development

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As PPPs precisam de Estudos de Impacto de Vizinhança: a luta continua!

As Parcerias Público Privadas (PPP) vêm sendo cada vez mais difundidas como forma de viabilizar investimentos em infraestrutura urbana. No entanto, a preparação das PPPs não prevê o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) para avaliar os possíveis impactos urbanos dessas intervenções, que são, necessariamente, de longo prazo.

Ao contrário do que possa parecer, essa questão é fundamental para o negócio em si, pois pode contribuir na definição do objeto, sua implantação, gestão e partilha de riscos. Mas, principalmente, para a administração pública, que pretende utilizar as PPPs para viabilizar um desenvolvimento urbano mais saudável e sustentável e, portanto, é recomendável que elas estejam inseridas num perspectiva estratégica de longo prazo.

Lembrando que os objetos das PPPs serão implantados em cidades que existem: O que pode representar uma nova conexão de transporte público de alta capacidade, por exemplo, entre duas cidades ou duas regiões distantes dentro de uma mesma cidade ou região? Ao encurtar distâncias, quais os efeitos econômicos, sociais, culturais sobre o espaço urbano? Quais os efeitos sobre as cadeias produtivas existentes? Quais podem surgir? Quais as externalidades potencialmente geradas? Quais os impactos sobre a valorização imobiliária, as economias locais – em particular no potencial para geração de emprego e renda? Quais os efeitos sobre a dinâmica social e cultural da área a ser afetada pelos projetos?

 

Estes aspectos devem ser analisados previamente. No Rio de Janeiro, o EIV feito em 2010 e atualizado em 2013 para a Operação Urbana Porto Maravilha, foi fundamental para a elaboração do maior contrato de PPP vigente (R$ 7,6 bi com prazo de 15 anos), bem como contribuiu para informar a PPP do VLT Carioca.

O EIV pode permitir a elaboração mais qualificada do projeto, trazendo elementos importantes para dialogar com o estudo de viabilidade econômica. Ao identificar tais tendências e potencialidades, ele permitirá, certamente, uma mais efetiva delimitação do objetos e metas de desempenho do contrato.

Ele pode também melhor equacionar aspectos cruciais nos futuros contratos de Concessão e PPP, como por exemplo, a partilha de riscos, as potencialidades de projetos associados, geradores de receitas, além de contribuir para um planejamento e gestão da implantação dos projetos de modo mais eficaz, permitindo ao contratante – Poder Público, prever medidas complementares, que podem vir a ser inseridas ou não como contrapartida do projeto, até mesmo como otimização de recursos públicos e privados.

As PMIs são fundamentais para a efetividade dos contratos de PPP, que por sua vez pretendem gerar transformações produtivas. Incorporar o EIV nas PMIs representa poder escolher aquelas propostas que sejam mais positivas para melhorar a vida das pessoas nas nossas cidades. Esta é uma oportunidade que não se pode desperdiçar.

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